Il mondo dei mutui risulta essere normato dalla legislazione italiana, ma allo stesso tempo l’applicazione in concreto delle leggi deve interagire con la miriade di condizioni e possibilità che il mercato poi offre a chi ha la necessità di sottoscriverlo. L’articolo 1813 del Codice Civile definisce Mutuo “quel contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.
Traduzione: il mutuo non è altro che un trasferimento di denaro (un prestito), solitamente garantito da ipoteca (infatti l’accensione di un mutuo è abbinata alla concessione di garanzie reali), da un determinato soggetto (detto mutuante) che solitamente è una banca, ad un altro soggetto (detto mutuatario), con l’obbligo di rimborsare la cifra ricevuta alla quale devono essere aggiunti degli interessi. Il rimborso del mutuo avviene con scadenze temporali prestabilite all’atto della stipula del mutuo, la rata rimborsata è composta da una quota di capitale e da una quota di interesse.
Il mutuo non è altro che un “prestito finalizzato”, infatti la richiesta e la concessione dello stesso sono “finalizzate” all’acquisto di un immobile, alla sua ristrutturazione, alla sostituzione di un vecchio mutuo e altre forme simili. Volendo sintetizzare le principali tipologie di mutuo:
A) Acquisto: in questo caso il “fine” è l’acquisto di un immobile (prima o seconda casa che sia). L’importo erogato è tendenzialmente l’80% del valore stimato dell’immobile, anche se negli ultimi anni non sono mancati casi di mutui fino al 100% del valore (attenzione che nel caso degli uffici queste percentuali solitamente si riducono attorno al 50% o 60%). Il mutuo “finalizzato” all’acquisto della prima casa è accompagnato da diverse agevolazioni fiscali.
B) Ristrutturazione: in questo caso il “fine” è la ristrutturazione di un immobile di cui il richiedente è già proprietario. L’iter burocratico è tendenzialmente uguale al primo caso, ma non possono essere escluse richieste aggiuntive circa le caratteristiche dei lavori, i tempi, i costi e gli oneri che le opere finanziate richiedono. Anche in questo caso possono essere previste delle agevolazioni fiscali, nel caso in cui i mutui di ristrutturazione siano soggetti a concessione edilizia.
C) 1) Sostituzione: in questo caso il “fine” è il trasferimento del mutuo da un ente erogante ad un altro (da una banca all’altra) con lo scopo di assicurarsi le migliori condizioni offerte dal mercato. In carico alla nuova banca i compiti di estinzione del precedente mutuo e la cancellazione della vecchia iscrizione ipotecaria con l’apertura di una nuova. Il decreto Bersani ha previsto dettagliatamente tale procedura, con notevoli semplificazioni e benefici per i sottoscrittori.
2) Rifinanziamento: in questo caso il “fine” è la richiesta di rifinanziamento del precedente mutuo con il solo scopo di ottenere da parte del richiedente una nuova disponibilità Liquida.
3) Liquidità: in questo caso il “fine” è ottenere da parte del richiedente una provvista di liquidità. Per poterlo ottenere l’immobile deve essere libero da ipoteche.
